基本上，大學畢業以前，我都是老媽口中所謂「手不動三寶」(請別問我是哪三寶，我碼嗯栽！) 的「媽寶」。人生最重要的事情，就是好好念書、當個不給父母惹麻煩的乖小孩，其餘的一切，包括煮飯燒菜、洗衣，以及一切的生活所需，自有老媽與老爸來處理。連唯一會作的一道菜 -- 煎荷包蛋都可以煎到散掉/硬掉，所以，認識 CC 的人都知道「CC 不敢吃不熟的蛋黃」(%^&*$^&*......)
這樣的生活，真是太愜意了，尤其，我的老媽又昰有證照的廚師，祖母又有超強的好手藝，每天可說是吃香的、喝辣的，還可以依心情點菜。
美好的日子總會有結束的一天。大學畢業後，到美國念書，去的雖然是種族全然融合的加州，又有好吃到不行的西式糕點，連超市都買得到泡麵，但每到吃飯時間，就是我哭著想媽媽的時候了。想著媽媽作的好菜，邊想邊哭，邊流口水，邊覺得胃超級不滿足。
但又能如何呢？書還是得念下去，總不能為了吃，念不到三天就放棄，打道回府吧！(也可啦！就是要冒著回家吃沒吃到，腿被打斷的風險。) 所以，還是硬生生忍著不要為吃打道回府，而把「獨自哭泣時間」改為「打電話找媽媽求救時間」。開始練「隔海點菜功」與「如法炮製功」(就是想要吃什麼，趕快打電話問老媽怎麼煮，然後，自己去買菜、自己來煮)。
一段時間後，慢慢發現，煮菜並非一件非常難的事情，還能樂在其中，更拿老媽的食譜發展出屬於自己 version 的好菜。尤其是最近，過了一個冬天，全家每個成員都發現自己不知不覺中胖了一大圈，不能繼續溺愛自己下去，便跟老媽一起接受了中醫埋線減重的治療。提供治療的是一位熟識多年的中醫師，她在療程中不斷強調飲食控制勝於任何治療方式的觀念，加上，我們家族的糖尿病遺傳實在太恐怖，讓我們更是開始勵志改頭換面，徹底採施行健康低 GI 飲食。為了遵循醫生對於低 GI 飲食的建議，家裡掌廚的人就只好換人了 -- 就是我。努力在烹飪上展現創意，滿足老媽的健康美食需求。
P.S.: 現在可是連老媽都會去告訴別人，她有個很會燒菜的女兒了喔！
2011年6月2日 星期四
2011年5月31日 星期二
奢侈稅上路的影響
「奢侈稅對你有沒有影響？」朋友忽然從 MSN 上丟出來這句話，我愣了一下。這真是個我沒想過，但好像還是要不落人後，好好來想想的好問題。
想了一下之後，我回答他「沒有影響。」之所以給了這樣的答案，是因為 1) 我沒有房子可以買賣 2) 我不姓黃也不姓劉 3)更不是有閒錢可以買什麼奢侈品 (包括房子) 的好野人。
然而，奢侈稅真的對我們這些平民老百姓沒影響，或有正面影響嗎？
去年下半年，一個好不容易存夠了錢買房子的朋友，遇到了這樣的狀況。這個朋友是個獨身女性，跟父母住在四層樓、屋齡超過30年的老公寓中，房屋已老舊但住起來還算溫馨。朋友就是很一般的白領階層，也不懂得太多投資相關的管道。工作了10多年，心想年紀已屆40又未婚，又不懂得投資，那麼買間房子吧！至少在各類投資工具中應該算較穩扎穩打的一種。基於朋友須與父母同住，盡照顧之責的理由，朋友將目標鎖定在出租/自住兩相宜的房屋產品上，花了半年的時間，到處找，到處看，終於找到一間在價錢上符合預算 (在台北總價在1千萬以內)、地點也不錯，算是投資/自住兩相宜的房子。因為已經花了一段時間看房並做比較了，找到理想的房子，朋友當然很快便下了訂，並開始與銀行連絡貸款事宜。
這下子，麻煩來了。
房子下訂的時候，仲介幫朋友評估的貸款金額，以自住算，是買價的 85 成，但朋友下訂時，正巧遇上政府開始積極打房，奢侈稅法積極醞釀的時間。朋友的狀況是，父母幾年前因種種因素考量，已將目前居住的房子過戶給包含朋友在內的3名子女，且房屋尚有部份貸款未清償，因此，朋友莫名其妙地被歸類為「擁有第二間房子的投資客」。結果，銀行可放貸的成數從仲介預估的買價 85 成，降至銀行估價的 75 成。這就算了，買的房子大門正好位於大馬路邊的巷子，門前又正好有路燈，兩者都在銀行估價時被列為「嫌惡設施」。所以，房屋在估價上又被砍了一大刀，只值買價的 85 成，搞了老半天，實際能貸到的成數，差不多只剩下買價的 65 成。換句話說，朋友必須準備的自備款變成了原來假設的 2.3 倍 (也就是說，如果原本自己要準備 100 萬的，現在變成了 230 萬)，老天爺，這差額可不是一筆小數目，對一個月住在大台北地區，月入 3、4 萬的薪資階級來說，甚至可能是 8-10 年的全部儲蓄。朋友原本已經決定忍痛把好不容易找到的房子退訂，但仲介以退訂的話，已繳的買價 10% 訂金無法退還為由，不讓朋友退。還好朋友買的房子總價不算高，跟家人湊一湊，最後勉強過了這一關，房子還是買了下來。
這就是政府積極打房並頒布奢侈稅，對一般民眾的影響。
我後來勸 MSN上那位朋友，前人的教訓還歷歷在目，可不要光看到媒體上的報導，就自動解讀為政府打房，推動奢侈稅便等於「房價會跌，大家都買得起房子了」。這年頭，沒有富爸爸，也不是公務員的平民百姓，想買房子，不管是當自住、儲蓄還是投資，不是不可以，但還是要小心。又是那句老話，多看、多聽、多做功課。
(為避免當事人隱私洩漏，故事描述有稍做修改，然所提狀況，皆為屬實)
想了一下之後，我回答他「沒有影響。」之所以給了這樣的答案，是因為 1) 我沒有房子可以買賣 2) 我不姓黃也不姓劉 3)更不是有閒錢可以買什麼奢侈品 (包括房子) 的好野人。
然而，奢侈稅真的對我們這些平民老百姓沒影響，或有正面影響嗎？
去年下半年，一個好不容易存夠了錢買房子的朋友，遇到了這樣的狀況。這個朋友是個獨身女性，跟父母住在四層樓、屋齡超過30年的老公寓中，房屋已老舊但住起來還算溫馨。朋友就是很一般的白領階層，也不懂得太多投資相關的管道。工作了10多年，心想年紀已屆40又未婚，又不懂得投資，那麼買間房子吧！至少在各類投資工具中應該算較穩扎穩打的一種。基於朋友須與父母同住，盡照顧之責的理由，朋友將目標鎖定在出租/自住兩相宜的房屋產品上，花了半年的時間，到處找，到處看，終於找到一間在價錢上符合預算 (在台北總價在1千萬以內)、地點也不錯，算是投資/自住兩相宜的房子。因為已經花了一段時間看房並做比較了，找到理想的房子，朋友當然很快便下了訂，並開始與銀行連絡貸款事宜。
這下子，麻煩來了。
房子下訂的時候，仲介幫朋友評估的貸款金額，以自住算，是買價的 85 成，但朋友下訂時，正巧遇上政府開始積極打房，奢侈稅法積極醞釀的時間。朋友的狀況是，父母幾年前因種種因素考量，已將目前居住的房子過戶給包含朋友在內的3名子女，且房屋尚有部份貸款未清償，因此，朋友莫名其妙地被歸類為「擁有第二間房子的投資客」。結果，銀行可放貸的成數從仲介預估的買價 85 成，降至銀行估價的 75 成。這就算了，買的房子大門正好位於大馬路邊的巷子，門前又正好有路燈，兩者都在銀行估價時被列為「嫌惡設施」。所以，房屋在估價上又被砍了一大刀，只值買價的 85 成，搞了老半天，實際能貸到的成數，差不多只剩下買價的 65 成。換句話說，朋友必須準備的自備款變成了原來假設的 2.3 倍 (也就是說，如果原本自己要準備 100 萬的，現在變成了 230 萬)，老天爺，這差額可不是一筆小數目，對一個月住在大台北地區，月入 3、4 萬的薪資階級來說，甚至可能是 8-10 年的全部儲蓄。朋友原本已經決定忍痛把好不容易找到的房子退訂，但仲介以退訂的話，已繳的買價 10% 訂金無法退還為由，不讓朋友退。還好朋友買的房子總價不算高，跟家人湊一湊，最後勉強過了這一關，房子還是買了下來。
這就是政府積極打房並頒布奢侈稅，對一般民眾的影響。
我後來勸 MSN上那位朋友，前人的教訓還歷歷在目，可不要光看到媒體上的報導，就自動解讀為政府打房，推動奢侈稅便等於「房價會跌，大家都買得起房子了」。這年頭，沒有富爸爸，也不是公務員的平民百姓，想買房子，不管是當自住、儲蓄還是投資，不是不可以，但還是要小心。又是那句老話，多看、多聽、多做功課。
(為避免當事人隱私洩漏，故事描述有稍做修改，然所提狀況，皆為屬實)
2011年5月30日 星期一
買房子的小秘訣
很多跟我一起去買過房子的朋友，都會問我一個問題：你怎麼這麼膽大，看看房子、問了幾個問題，就敢說「買」？
答案很簡單，只有兩個重點
1) 了解自己的貸款償還能力 (同時透過報紙房市消息與往來銀行，了解當前房貸放貸條件)
2) 多做功課、多看房子
了解自己的貸款償還能力其實不難，只有幾個評估重點,在 我該買多少錢 (以台幣計) 的房子? 這篇便有提到。
至於多做功課、多看房子，這裡的「多」，每個人的定義可能都不一樣.我自己能說的昰，我在 12 年間。至少看過 300 間左右的房子。從入不敷出、當月光族的社會新鮮人時代便乘著網路泡沫經濟，就跟著公司較年長的同事在美國矽谷到處看了。(看房子是最不花錢的運動)
聽到我說「300 間左右」，常有人覺得「多」，或「不可思議」，甚至有人直接說我「在唬爛」。前不久在聯合報房市情報版看到有人做經驗分享，說他為了買一間房子，在一年間看過300 間房子，根據自己過來人的經驗，我認為一點都不誇張。
常聽到人說「機會是給有做準備的人」，我的解讀並非「有做準備的人，才會有機會」，而是「機會稍縱即逝，只有預先做了準備的人，當機會來了，才有可能抓得住」。買房子不難，走過每間仲介分店，都可看到牆上張貼了無數掛牌出售的房子，但是，要買到一間「在各方面適合自己的好房子」確是一件非常不容易的事情，需要考量的因素實在太多了。我的觀念是「只有不做功課的人，沒有買不到適合自己的好房子的人」。
買房子絕對是值得您花上時間與耐心的一件事，不像買衣服，買錯了，大不了送別人穿就好了(買錯衣服，送別人穿或放著不穿，我也是很心痛的哩)。
答案很簡單，只有兩個重點
1) 了解自己的貸款償還能力 (同時透過報紙房市消息與往來銀行，了解當前房貸放貸條件)
2) 多做功課、多看房子
了解自己的貸款償還能力其實不難，只有幾個評估重點,在 我該買多少錢 (以台幣計) 的房子? 這篇便有提到。
至於多做功課、多看房子，這裡的「多」，每個人的定義可能都不一樣.我自己能說的昰，我在 12 年間。至少看過 300 間左右的房子。從入不敷出、當月光族的社會新鮮人時代便乘著網路泡沫經濟，就跟著公司較年長的同事在美國矽谷到處看了。(看房子是最不花錢的運動)
聽到我說「300 間左右」，常有人覺得「多」，或「不可思議」，甚至有人直接說我「在唬爛」。前不久在聯合報房市情報版看到有人做經驗分享，說他為了買一間房子，在一年間看過300 間房子，根據自己過來人的經驗，我認為一點都不誇張。
常聽到人說「機會是給有做準備的人」，我的解讀並非「有做準備的人，才會有機會」，而是「機會稍縱即逝，只有預先做了準備的人，當機會來了，才有可能抓得住」。買房子不難，走過每間仲介分店，都可看到牆上張貼了無數掛牌出售的房子，但是，要買到一間「在各方面適合自己的好房子」確是一件非常不容易的事情，需要考量的因素實在太多了。我的觀念是「只有不做功課的人，沒有買不到適合自己的好房子的人」。
買房子絕對是值得您花上時間與耐心的一件事，不像買衣服，買錯了，大不了送別人穿就好了(買錯衣服，送別人穿或放著不穿，我也是很心痛的哩)。
2011年5月29日 星期日
我該買多少錢 (以台幣計) 的房子?
從台灣開始討論課徵奢侈稅開始，一些上班族的朋友們便開始蓄勢待發,準備趁房價鬆動期間趁勢進場，買到負擔得起的好房子，並常一起討論。
其中，最常討論到的一個主題，就是「我可以買多少錢的房子？」
這真是個好問題，答案也見仁見智。如果朋友有個富爸爸，那麼我認為，多少錢的房子，只要看得上的，應該都可以「爸爸買給你」。但這個應該也不算是一個客觀的答案。
買房子，其實說難挺難，但說簡單也不是不簡單的事，主要都是錢伯伯在說話。
而錢伯伯來自於兩處 1) 自備款 (在這裡指自己需要拿出來的,誰給的就不討論了) 2) 銀行貸款。
若是固定總價的話,自備款的部份可能會因銀行願意放貸的成數，以及需要花在裝潢上的花費而增減。
以下是我的計算公式，以一個「爸爸一毛都給不了你」，領固定薪水的白領上班族，首購，買中古屋，需花 50 萬元整理為例。
目前市場上首購族，評估出還款能力佳的購屋者，還是有銀行願意將貸款成數提高到房屋估價 85 成的。意思就是說，如果銀行估價出來，房屋價值為 1000 萬，則可能貸到 850 萬。(在此提醒，除非買的昰全新房屋，否則，銀行放貸估價可能因總總因素而低於買價，差額的部份還是需要用自備款來補足)。
基於以上種種不確定因素,如果是一個月收入 6 萬元，銀行評估還款能力 OK 的上班族，我個人會建議，自備款至少要有300萬，並將貸款預估成數訂在較不冒險的 75 成，倒算回來，如果你買的昰一間 1000 萬的房子，銀行估價與買價相等，也是 1000 萬，則可貸到 750 萬 (假設利率為 2%，則每月本利攤還金額約為 4.3 萬)，亦自備款需用到 250 萬，剩餘的 50 萬則拿來當裝潢費。然，每月 6 萬元的收入扣稅後，再扣掉 4.3 萬的房貸，生活費就只剩下 1.3 萬左右了。(提醒：房子也需要維修費的喔！)
銀行對還款能力的判定方式雖然很多，且因工作性質而異，但最基本的重點就是，銀行也是營利組織，他一定要確定貸款人的每月收入絕對高於每月還款金額 (也就是要還得起錢)。
所以，使用上述範例，大家都可依自己的薪資所得大概算出可以負擔的房屋總價了。
以上純粹是我個人的分析角度，僅供參考。
祝大家都買到負擔得起，又可維持生活品質的好房子。
P.S.：寫完這一篇，我忽然覺得前陣子「行政院人事行政局局長吳泰成12日在立法院答詢時表示，軍公教人員的平均月薪大約 6 萬元，在整個受薪階層裡，屬於中、下階級」(原文網址: 平均月薪6萬 吳泰成：公務員屬受薪階層的中下層？！ | 頭條新聞 | NOWnews 今日新聞網 http://www.nownews.com/2011/05/12/11490-2712007.htm#ixzz1O0MOQAmA) 說得也不算錯。為什麼這樣講呢？每個月要賺到 6 萬，其實也沒多多，比起簡單月入數十萬的人來說，真的少了很多，但是呢，月薪達不到 6 萬的一般受薪階級人數更多 (可能夫妻雙薪加起來勉強達到的還有)，就是典型的 M 型社會嘛。居然有政府官員看到了這樣的事實呢！真不容易。那麼，解決方案是什麼呢？還是繼續致力於擴大平富差距？
其中，最常討論到的一個主題，就是「我可以買多少錢的房子？」
這真是個好問題，答案也見仁見智。如果朋友有個富爸爸，那麼我認為，多少錢的房子，只要看得上的，應該都可以「爸爸買給你」。但這個應該也不算是一個客觀的答案。
買房子，其實說難挺難，但說簡單也不是不簡單的事，主要都是錢伯伯在說話。
而錢伯伯來自於兩處 1) 自備款 (在這裡指自己需要拿出來的,誰給的就不討論了) 2) 銀行貸款。
若是固定總價的話,自備款的部份可能會因銀行願意放貸的成數，以及需要花在裝潢上的花費而增減。
以下是我的計算公式，以一個「爸爸一毛都給不了你」，領固定薪水的白領上班族，首購，買中古屋，需花 50 萬元整理為例。
目前市場上首購族，評估出還款能力佳的購屋者，還是有銀行願意將貸款成數提高到房屋估價 85 成的。意思就是說，如果銀行估價出來，房屋價值為 1000 萬，則可能貸到 850 萬。(在此提醒，除非買的昰全新房屋，否則，銀行放貸估價可能因總總因素而低於買價，差額的部份還是需要用自備款來補足)。
基於以上種種不確定因素,如果是一個月收入 6 萬元，銀行評估還款能力 OK 的上班族，我個人會建議，自備款至少要有300萬，並將貸款預估成數訂在較不冒險的 75 成，倒算回來，如果你買的昰一間 1000 萬的房子，銀行估價與買價相等，也是 1000 萬，則可貸到 750 萬 (假設利率為 2%，則每月本利攤還金額約為 4.3 萬)，亦自備款需用到 250 萬，剩餘的 50 萬則拿來當裝潢費。然，每月 6 萬元的收入扣稅後，再扣掉 4.3 萬的房貸，生活費就只剩下 1.3 萬左右了。(提醒：房子也需要維修費的喔！)
銀行對還款能力的判定方式雖然很多，且因工作性質而異，但最基本的重點就是，銀行也是營利組織，他一定要確定貸款人的每月收入絕對高於每月還款金額 (也就是要還得起錢)。
所以，使用上述範例，大家都可依自己的薪資所得大概算出可以負擔的房屋總價了。
以上純粹是我個人的分析角度，僅供參考。
祝大家都買到負擔得起，又可維持生活品質的好房子。
P.S.：寫完這一篇，我忽然覺得前陣子「行政院人事行政局局長吳泰成12日在立法院答詢時表示，軍公教人員的平均月薪大約 6 萬元，在整個受薪階層裡，屬於中、下階級」(原文網址: 平均月薪6萬 吳泰成：公務員屬受薪階層的中下層？！ | 頭條新聞 | NOWnews 今日新聞網 http://www.nownews.com/2011/05/12/11490-2712007.htm#ixzz1O0MOQAmA) 說得也不算錯。為什麼這樣講呢？每個月要賺到 6 萬，其實也沒多多，比起簡單月入數十萬的人來說，真的少了很多，但是呢，月薪達不到 6 萬的一般受薪階級人數更多 (可能夫妻雙薪加起來勉強達到的還有)，就是典型的 M 型社會嘛。居然有政府官員看到了這樣的事實呢！真不容易。那麼，解決方案是什麼呢？還是繼續致力於擴大平富差距？
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